MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.

DEĞERLEME PROSESİMİZ

Gayrimenkul Değerlemesi 4 ana aşamadan oluşur

1. Değerleme Talep Aşaması

Bu aşamada müşteri firmaya talebi çeşitli şekilde iletir (şahsen, mail, fax vb.) Gelen talep doğrultusunda ön inceleme yapılarak teklif verilir. (Bankalar bu kapsamda değildir) Teklife mutabık kalınması durumunda Değerleme Hizmet Sözleşmesi karşılıklı olarak imza altına alınır. Bu sözleşmede her türlü ayrıntı ( kapsam, süre ve fiyat belirtilir) İlgili operasyon birimi gelen talebi ve evrakları kayıt altına alıp sorumlu kişiye iletir. İşi yapacak değerleme uzmanı belirlenip talep kendisine atanır. Değerleme Uzmanı bir sonraki aşama olan değerleme öncesi hazırlık aşamasına başlar.

2. Değerleme Öncesi Hazırlık Aşaması

Bu aşamada değerlenecek taşınmaz ile ilgili bilgiler toplanır. Taşınmazın bulunduğu bölgede daha önceden ekspertiz yapılıp yapılmadığı tespit edilir. Taşınmazın ulaşımı araştırılır. Taşınmazı gösterecek kişiden randevu alınarak adres teyidi yapılır.

2 a) Database Sorgulaması
Değerlemesi yapılacak olan taşınmazın ada – parsel numarası ile araştırma yapılır. Değerleme aşamasında “çevre analizi ve veri toplama” önemlidir. Haritadan taşınmazın çevresindeki ana arterler, bağlantı yolları ve sosyal donatılar tespit edilir.

2 b) İnternetten Ada – Parsel Sorgulaması

  • İlgili belediye web sahifelerinde mevcut programlar vasıtasıyla ve web üzerinden, 
  • Firma bünyesinde mevcut olan imar planları paftalarından,
  • İlgili bilgisayar programları vasıtasıyla,
  • Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Coğrafi Bilgi Sistemleri Şube Müdürlüğünün internet sayfası vasıtasıyla bu bilgiye ulaşmak mümkündür.

 

2 c) Randevu Alınması
Değerleme Uzmanı bilgileri toparladıktan sonra taşınmazı gösterecek kişiyi arar uygun bir zamana randevu alır. Taşınmazı gösterecek kişinin randevu vermemesi ya da iş süresini aşan bir zamana randevu vermesi durumunda operasyon departmanına durumu bildirir. Randevu aşamasında taşınmazı gösterecek kişiye “taşınmazın iç mekanının görüleceği / fotoğraf çekileceği” bilgisi verilmelidir. Değerlemesi yapılan taşınmazın iç mekanının görülmemesi ne değerleme uzmanının ne de firmanın insiyatifindedir. Bu durumda yalnızca talebi yapan firma / banka karar verme yetkisindedir.  Taşınmazı gösterecek kişiden randevu alma aşamasında taşınmazın açık adresi ve tarifi alınmalıdır. Değerleme uzmanı taşınmazı gösterecek kişi ile taşınmazda buluşur ve ekspertizini bitirdikten sonra taşınmazdan ayrı çıkar. Çevre analizi ve veri toplama aşamaları taşınmazı gösteren kişi ile yapılmamalıdır.

2 d) Adres Bilgilerinin Çıkarılması
Değerleme uzmanı çalışmasında bir uyumsuzluk sezerse “yanlış yer tespiti” gibi; değerleme aşamasında belediyede numarataj servisinden taşınmazı gösterecek kişinin vermiş olduğu adres bilgisi araştırılır. Doğru adres tespiti ile bu yanlışın önüne geçilir.

3. Değerleme Aşaması

Bu aşamanın büyük bir kısmı sahada yapılır. Taşınmazın yasal durumu incelenir. Taşınmaz ve çevresi incelenir. Çalışma kağıdı düzenlenerek nihai raporun alt zemini hazırlanır.

3.1) Tapu Kayıtlarının Araştırılması
Gelişen teknoloji ile Takbis Sistemi üzerinden alınan Takbis Belgesi yardımıyla Tapu kayıtlarına ulaşılabilmektedir. Ulaşılamadığı durumlarda ilgili tapu müdürlüğünde tapu kütüğü ya da ilgili memur vasıtasıyla gerekli araştırmalar yapılır.
Bu araştırmalar sonucunda;

  • Değerlemesi yapılan taşınmazın tapusu ile tapu kaydının uyuşup uyuşmadığı (Ada – Parsel , Malik, yüzölçümü ve benzeri değişiklikler tespit edilir. Varsa farklılık ve bu farklılık sebeplerini tarih ve yevmiye bilgileri ile edinmelidir)
  • Tapu kayıtları üzerinde yer alan her türlü kısıtlayıcı ya da beyan-şerh ve ipotek gibi unsurlar tespit edilerek, bu unsurların temlik kısıtlayıcı olup olmadıkları bilgisi edinilir. Tespit edilen takyidatlar hakkında edinilemeyen bilgi var ise ilgili kurum ve kuruluşlardan detaylı bilgilere ulaşılır.

 

3.1.1) Kat İritfaklı / Mülkiyetli Taşınmazların Konumunun Tespit Edilmesi
Taşınmazın bina içindeki konumunun tespiti yalnızca kat irtifakının tescil ettirildiği mimari projede belirlenmiştir. Bu sebeple tapu arşivinde yer alan kat irtifak projelerinin görülmesi şarttır. Bu tespitten sonra taşınmazın yerindeki konumu ile karşılaştırılır. Şayet projedeki yer ile mahallindeki yer uyuşmuyorsa sebebi araştırılmalı, ya taşınmazı gösteren kişi yanlış yer göstermiş olabilir, ya da trampa söz konusudur.

3.2.) Belediye Araştırması
Değerlemenin ikinci adımı taşınmazın yasal durumunun incelenmesidir. Taşınmaz;
* Mücavir Alan Sınırları içindeyse; İlgili Belediyede
*Mücavir Alan Sınırları dışındaysa; Bayındırlık ve İskan İl Müdürlüklerinde
*Öngörünüm Alanındaysa; Boğaziçi İmar Müdürlüğünde
*Eski Eser ya da Sit Alanındaysa; İlgili Belediyenin Anıtlar Yüksek Kurulunda
*Köy Yerleşik Alanı veya Civarındaysa; Muhtarlıklarda İnceleme yapılır.
Belediye incelemesi 5 adımda yapılır

  • İmar Durumu Sorgulaması
  • İmar Arşiv Dosyası Sorgulaması
  • Numarataj
  • Harita Servisi
  • Emlak Servisi (gerekli durumda)

Değerleme Uzmanının değerlemesini yaptığı taşınmazın arsa olduğunu varsayarsak; yapılaşma koşulunun değeri etkileyen bir unsur olduğunu bilip, arsa üzerine ne kadar kapalı alanlı nasıl bina yapılabileceğini bilmelidir. İmar Durumu sorgulamasından sonra İmar Arşiv Dosyası incelenir. Bu dosyalar taşınmaz için yapılan resmi yazışmalar, imar durumu, yapı tatil tutanakları, encümen kararları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve proje gibi belgeleri içerir. Bu aşamadan sonra Numarataj Servisinden ada/ parsel ile adres bilgisi temini yapılır.  

3.2.1) İmar Durumu Sorgulaması
Değerleme tarihinde geçerli olan mevcut imar durumu incelenmelidir. İmar Durumunun incelenmesi parselin hangi imar planında kaldığı, yapılaşma koşullarının ne olduğu, terklerinin olup olmadığı gibi ayrıntıları kapsar. Parselin hangi planda olduğu iyi irdelenmelidir. Örneğin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları birbirinden farklı olduğundan değerlemede kullanılan kriterlerde farklı olacaktır.
Planlar İmar Kanununda aşağıdaki gibi sınıflandırılmıştır

  • Bölge Planları (1/50.000)
  • İmar Planları
  • Nazım İmar Planları          

a1. Çevre Düzeni Planı (1/25.000)- Büyükşehir Belediyesi hazırlar (Çevre Düzeni Plan Kararları sorgulanır)
a2.Nazım Plan (1/5.000)- Büyükşehir Belediyesi hazırlar (Taşınmaz bu İmar Planında kalıyorsa onanma tarihi, planın adı ve yoğunluğu sorgulanır)
b. Uygulama İmar Planı - İlçe Belediyeleri hazırlar (Taşınmaz bu İmar Planında kalıyorsa Planın onanma tarihi, planın adı, Nizamı (ayrık-bitişik-ikiz), Yapılaşma Türü (Konut-Ticaret-Sanayi),TAKS, KAKS /Emsal, Maksimum Bina Yüksekliği, Çekme Mesafesi,  Parselin terklerinin olup olmadığı bilgileri sorgulanır)

3.2.2)İmar Arşiv Sorgulaması
Değerleme Uzmanı İmar Arşiv Dosyasını incelemekle yükümlüdür. Değerlemesi yapılan taşınmazın yasal kısıtlamaları imar arşiv dosyasında bulunur. Parsel üzerine yapılan binanın tüm gerekli evraklarının bir nüshası bu dosyada mevcuttur. Değerleme Uzmanını ilgilendiren evraklar aşağıdaki gibidir;

3.2.2.1)İmar Durumu
Değerleme Uzmanının İmar Durum belgesinden edineceği bilgiler;

İmar Planının onaylanma Tarihi
İmar Durum Belgesinin alındığı tarih ve numarası
Yapılaşma Koşulları

 

3.2.2.2)Yapı Ruhsatı
3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamına göre bütün yapılar için Yapı Ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine ruhsat alınmaksızın başlanamaz. Bir binanın inşa edilebilmesi için önce imar durumu alınır ve bu imar durumuna istinaden mimari proje çizilir, çizilen bu mimari projeye istinaden de yapı ruhsatı alınır.
Değerleme uzmanının Yapı Ruhsatında aşağıdaki bilgileri irdelemesi gerekir

- Yapı Ruhsatının veriliş amacı
- Yapı Ruhsatının tarih ve Numarası
- Yapının Kat Sayısı (Yol seviyesi altında – yol seviyesi üstünde)
- Yapının yapı sınıfı
- Yapının birimleri ve alanları
- Temel vizesinin olup olmadığı
- Ruhsat süresinin ne zaman dolacağı
- Yapının İnşaat Sistemi
- Tesisatlar (Isıtma vb…)

Yapı Ruhsatı yeni yapı için alınabileceği gibi mevcut bir yapı içinde alınabilir. Mevcut yapıda ruhsata tabi olan değişiklikler yapılmak istendiğinde Tadilat Ruhsatı alınır. İmar durumuna göre bina hakkı bulunan yapılarda ilave yapı yapabilmek için İlave Ruhsatı alınır.

3.2.2.3) Yapı Kullanma İzin Belgesi

Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, ruhsat bilgilerini, inşaatın bitiş tarihini, tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen belgeye İskan Raporu denir.
Değerleme Uzmanı, değerlemesini yaptığı mülklerin Yapı Kullanma İzin belgesinin olup olmadığını kontrol etmelidir. Yapı Kullanma İzin Belgesi o mülkün Fen ve Sağlık yönünden kullanılmasında herhangi bir sakınca olmadığına ve yapının tamamen ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edildiğine dair önemli bir resmi evraktır.

3.2.2.4) İmar Affı ile Alınan Yapı Kullanma İzin Belgesi

İmar Affı Kanunu, İmar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapılar için çıkarılmıştır. İmar affı ile yasallık kazandırıldığından dolayı, değerleme uzmanı bu tür değerlemeler yaparken 2981 sayılı imar affından alınan yapı kullanma izin belgesini ve röleve projesini incelemelidirler. İmar affı ile alınan yapı kullanma izin belgesi, Yapı Kullanma İzin Belgesi gibi geçerli olup, taşınmazın fen ve sağlık yönünden kullanılmasında sakınca olmadığına dair önemli bir evraktır.

3.2.2.5) Yapı Tatil Tutanağı ve Encümen Kararları

Yapı Tatil Tutanağı: Yapı ruhsatı ve ekleri ile yürürlükteki mevzuata aykırı olduğu tespit edilen inşaatların yapımının durdurulması için düzenlenen tutanaktır.
Değerleme Uzmanı Yapı Tatil Tutanaklarında aşağıdaki maddeleri irdelemelidir

- Tarih ve Numarası
- Gerekçesi

Belediye Encümeni: Belediye kanununda belirtilmiş görevleri yerine getiren, özel kanunlarla belediye meclisi tarafından verilen görevleri, belediye meclisi toplu bulunmadığı zaman tetkik eden ve karara bağlayan organdır. Süresi içinde yasal hale getirilmeyen yapıya encümence karar aldırılır. Encümen kararı, yıkım ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184. Maddesine göre Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulması hususunu içerir.
Değerleme Uzmanı Encümen Kararlarında aşağıdaki maddeleri irdelemelidir

- Tarih ve Numarası
- Alınan Karar

3.3) Mülken Yerinde İncelenmesi
Değerleme konusu taşınmaz 2 aşamada incelenir

  • Dış İnceleme
  • İç İnceleme

(Taşınmaz arsa – tarla – bağ - bahçe ise iç inceleme zaten yapılamaz)


3.3.1)Kat İrtifaklı / Kat Mülkiyetli Taşınmazların Yerinde İncelenmesi
Değerleme Uzmanı dış inceleme yaparken şunlara dikkat etmelidir

  • Binanın caddeye / Sokağa göre konumu
  • Gürültü , kötü koku, yoğun trafik vb. olumsuzluklar mevcut mu
  • Yoğunluk durumu (araç / yaya)
  • Binadaki yapılanmalar (güvenlik, otopark, yangın merdiveni, havuz, sosyal alan, park, peyzaj, v.b.)
  • Binanın yapı nizamı
  • Binanın kat sayısı
  • Binanın yaşı
  • Binanın dış cephesi
  • Binanın giriş yönü ve girişin kaçıncı kattan olduğu

Değerleme Uzmanı iç inceleme yaparken şunlara dikkat etmelidir

  • Taşınmazın caddeye / sokağa göre cephesi
  • Taşınmazın bina girişine göre cephesi
  • Taşınmazın brüt ve net alanı
  • Taşınmazın zemin döşemeleri
  • Taşınmazın duvar kaplamaları
  • Taşınmazın tavan kaplamaları
  • Taşınmazın ana giriş kapısı, iç kapı ve pencere doğramaları malzemeleri
  • Mutfak dolabı ve tezgahının malzeme bilgisi
  • Balkon var mı
  • Manzarası var mı

 

3.3.2) Arsaların Yerinde İncelenmesi

- Arsanın konumu ile kadastro / imar durumunu gösterir belge ile karşılaştırılması
-Arsanın şehir merkezine uzaklığı
- Çevre yapılaşması
- Yoğunluk durumu (araç / yaya)
- Arsanın caddeye / sokağa göre konumu
- Cephe uzunlukları
- Parselin şekli
- Parselin eğimi
- Yapılaşmaya uygun olup / olmadığı
- Alt yapı olanakları

3.3.3) Tarla / Bağ / Bahçelerin yerinde İncelenmesi
- Arazinin konumu ile kadastro durumunu gösterir belge ile karşılaştırılması
- Arazinin şehir merkezine uzaklığı
- En yakın yapılaşmaya uzaklığı
- Arazinin caddeye / sokağa göre konumu
- Arazide mahsul var mı
- Arazide ağaç var mı
- Sulama imkanı var mı
- Çevre yapılaşması
- Cephe uzunlukları
- Arazinin şekli
- Arazinin eğimi
- Alt yapı olanakları

3.3.4) Akaryakıt İstasyonlarının Yerinde İncelenmesi
- Bölgenin nüfus yoğunluğu (Nüfus / Araç)
- Yol güzergahındaki araç yoğunluğu
- Aynı güzergahtaki istasyon sayısı ve uzaklığı
- İstasyonun yola cephesi
- İstasyonda yer alan mevcut binalar ve teknik özellikleri
- İstasyondaki faaliyetler / gelir getiren kalemler (market, oto yıkama – servis)
- İstasyona ait muhasebe kayıtları
- Günlük – Aylık – Yıllık satış verileri
- İstasyondaki mevcut tankların kapasitesi
- İstasyondaki kanopilerin özellikleri
- İstasyondaki pompa sayısı (marka / yaş)
- İstasyon Lisansları

3.3.5) Fabrikaların Yerinde İncelenmesi
- Fabrikanın konumu (sanayi – osb – serbest bölge)
- Çevresindeki doluluk oranı
- Faaliyet Konusu
- Arsa üzerindeki diğer yapılanmalar
- Binaların yapı sınıfı
- Teknik sistemler (jeneratör , ısıtma – soğutma, yangın)
- Yapılanmaların brüt ve net alanı
- Fabrika içindeki birimler
- Zemin ve duvar kaplamaları
- Yıpranma durumu
               

3.4) Çevre Analizi ve Veri Toplama
Değerleme aşamasının bir diğer aşaması da değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinin konumu, özellikleri ve çevresidir. Bu incelemede değerlemesi yapılan taşınmaza emsal taşınmazlar araştırılır.                

3.4.1) Çevre Analizi
Çevre analizinde aşağıdaki hususlar incelenir.

  • Gayrimenkulün çevresindeki yapılaşma ve gayrimenkulün çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı
  • Ana arterlere yakınlığı, merkezi konumluluğu, sosyal donatı alanlarının yeterliliği (okul, alışveriş merkezi vb)
  • Çevresindeki mülklerin doluluk oranları
  • Çevresinin gelişmişlik derecesi
  • Çevresinin sosyo-ekonomik yapısı
  • Mülke ulaşılabilirlik durumları incelenir

 

3.4.2) Veri Toplama
Değerlemenin bir diğer ve en önemli ayaklarından biri de çevre analizi yapılırken veri toplama aşamasıdır. Konu taşınmazın niteliğine göre uygun bir veya daha çok değerleme yöntemi seçilir ve seçilen değerleme yöntemine uygun konu taşınmaza baz alınabilecek konumdaki çalışma alanı seçilmelidir. Veriler toplanırken taşınmazla yapılacak karşılaştırma kriterleri belirlenmelidir. Konu taşınmaza emsal olabilecek taşınmaz çevrede yoksa veri toplama alanı genişletilir.

Veri toplarken sorulacak bilgiler şunlardır:

  • Kaynak ( Bilgi alınan kişi – Telefonu)
  • Emsal alınan taşınmazın ( Cadde / Sokak bilgisi – Bina Numarası – Katı – Brüt Alanı – Oda Sayısı – Manzara Durumu – Yapılı / Yapısız Olması – Manzara Durumu – Pazarlık Payı)

 

3.5) Çalışma Kağıtlarının Derlenmesi ve Raporun Hazırlanması
Rapor yazım aşamasına geçilmeden önce çalışma kağıtları ve resmi evraklar karşılaştırılarak doğruluğu sağlanır. Değerlemesi yapılan taşınmazın yasal belgeleri ve mevcut durum karşılaştırılması yapılarak nihai değer belirlenip rapor yazılır ve sonuçlandırılır.

4. Değerleme Sonrası Aşama

Değerleme Uzmanı bu aşamada sonuçlandırılmış olan değerleme raporu, çalışma kağıtları, ilgili evrakları ve masraf belgeleri ile birlikte kontrol ve operasyon birimine iletir. Firma raporun sonuçlanması ve en son onayından sonra arşivinde bu belgeleri kanunun ön gördüğü biçim, şekil ve zaman hususlarına dikkat ederek saklar. Talepte bulunan firma/kurum/banka ya da şahısa değerleme prosedürü başlamadan önce karşılıklı imzalanan değerleme hizmet sözleşmesine uygun bir biçimde iletmekle yükümlüdür.