Değerleme Yöntemleri ve Eksper Hizmeti

Bir gayrimenkul yatırımının değerini analiz etmek, tıpkı hisse senetlerinin analizlerinde kullanılan yöntemlere benzer. Gayrimenkul yatırımı, kısa vadeli bir ticaret olmadığından, nakit akışını ve müteakip getiri oranını analiz etmek, karlı yatırımlar yapma hedefine ulaşmak için kritik öneme sahiptir.

Kâr elde etmek için yatırımcılar, gayrimenkulün nasıl değerleneceğini bilmeli ve ister mülk takdiri ister kira geliri veya her ikisi yoluyla olsun, ne kadar kar elde edeceği konusunda eğitimli tahminler yapmalı veya profesyonel bir eksper hizmeti almalıdır. Doğru gayrimenkul değerlemeleri, mülk alıp satarken yatırımcıların daha iyi kararlar almasına yardımcı olacaktır.

Mutlak Değerleme Modelleri

Mutlak değerleme modelleri, bir varlığın gerçek değerini elde etmek için gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini belirler. En yaygın yöntemler; Temettü İskonto Modeli (DDM) ve İndirgenmiş Nakit Akımı (İNA) teknikleridir.

Öte yandan, Göreceli Değer Yöntemleri, karşılaştırılabilir iki menkul kıymetin kazançlarına göre benzer şekilde fiyatlandırılması gerektiğini önermektedir. Fiyat/kazanç ve fiyat/satış gibi oranlar, bir hisse senedinin değerinin altında mı yoksa üzerinde mi olduğunu belirlemek için aynı sektördeki diğer şirketlerle karşılaştırılır. Öz sermaye değerlemesinde olduğu gibi, gayrimenkul değerleme analizi, bir dizi olası değeri belirlemek için her iki prosedürü de uygulamalıdır.

Brüt Gelir Çarpanı

Brüt gelir çarpanı yaklaşımı, aynı alandaki mülklerin, brüt gelirle orantılı olarak değerleneceği varsayımına dayanan göreli bir değerleme yöntemidir.

Adından da anlaşılacağı gibi brüt gelir, herhangi bir işletme gideri düşülmeden önceki toplam gelirdir. Ancak, doğru bir brüt gelir tahmini elde etmek için boşluk oranlarının tahmin edilmesi gerekir. Boşluk oranı, bir örnek ile: AVM değerlemesinde, boş dükkanların kiralanmasına kadar geçen sürenin hesaplanması ile bulunur.

Gayrimenkulün değerini belirlemenin bir sonraki adımı, brüt gelir çarpanını belirledikten sonra, bunu brüt yıllık gelirle çarpmaktır. Brüt gelir çarpanı, geçmiş satış verileri kullanılarak bulunabilir. Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına bakmak ve bu değeri, hesaplanan brüt yıllık gelire bölmek, bölge için ortalama çarpanı vermektedir.

Gayrimenkul Değerlemesinde Neden Ekspertiz Hizmeti Almalıyız?

Gayrimenkul değerleme yöntemleri basit gibi görünebilir. Ancak uygulama sırasında, bu hesaplamalarla bir mülkün değerini belirlemek oldukça karmaşıktır. Her şeyden önce, net faaliyet geliri, aktifleştirme oranına dahil edilen primler ve karşılaştırılabilir satış verileri gibi formül girdilerinin tümüne ilişkin gerekli bilgileri elde etmek zaman alıcı ve zor olabilir. İkincisi, bu değerleme modelleri, kredi krizi veya beklenmedik fiyat artışlar gibi gayrimenkul piyasasındaki olası büyük değişiklikleri uygun şekilde hesaba katmaz. Sonuç olarak, değişen ekonomik parametrelerin olası etkisini tahmin etmek ve hesaba katmak için daha fazla analiz yapılmalıdır.

Gayrimenkul piyasaları borsaya göre daha şeffaf ve daha az likit olduğundan, tam bilgiye dayalı bir yatırım kararı vermek için gerekli bilgileri elde etmek zordur.

Gayrimenkul değerlemesi, genellikle öz sermaye analizine benzer stratejilere dayanır. İndirimli net gelir oranı ve brüt gelir çarpanı yaklaşımına ek olarak, başka yöntemler de sıklıkla kullanılmaktadır. Bazı yatırımlarda, yatırım olanaklarını ölçmek için, bir bölgenin ne kadar göç aldığı araştırılırken; bölgeden göçün fazla olduğu yerlerde ise kalkınma planlarını hesaba katmak gerekebilir.

Sonuç olarak hangi yatırımların, ne kadar zamanda ve nasıl bir değerlenme olasılığının olduğunu belirlemek için analizler yapılması ve bir ekspertizden yardım alınması daha güvenli bir yol olacaktır. Hangi yaklaşım kullanılırsa kullanılsın, bir stratejinin başarısının en önemli göstergesi, ne kadar iyi araştırıldığıdır.