Değerleme süreci dört ana aşamadan oluşmaktadır:

1. Değerleme Talep Aşaması

Müşteri, firmaya talebini ilettikten sonra ön inceleme yapılarak teklif verilir. (Bankalar bu kapsamda değildir.) Teklife mutabık kalınması durumunda “Değerleme Hizmet Sözleşmesi” karşılıklı olarak imza altına alınır. Bu sözleşmede her türlü ayrıntı, kapsam, süre ve fiyat belirtilir. İlgili operasyon birimi, talebi ve evrakları kayıt altına alıp sorumlu kişiye iletir. İşi yapacak değerleme uzmanı belirlenir, talep kendisine atanır.

2. Değerleme Öncesi Hazırlık Aşaması

Bu aşamada değerlenecek taşınmaz ile ilgili bilgiler toplanır. Taşınmazın bulunduğu bölgede daha önceden ekspertiz yapılıp yapılmadığı tespit edilir. Taşınmazın ulaşımı araştırılır. Taşınmazı gösterecek kişiden randevu alınarak adres teyidi yapılır.

a) Database Sorgulaması
Değerlemesi yapılacak olan taşınmazın ada-parsel numarası ile araştırma yapılır. Değerleme aşamasında “çevre analizi ve veri toplama” önemlidir. Haritadan taşınmazın çevresindeki ana arterler, bağlantı yolları ve sosyal donatılar tespit edilir.

b) İnternetten Ada-Parsel Sorgulaması
İlgili belediye web sayfalarından mevcut programlar vasıtasıyla ve web üzerinden, firma bünyesinde mevcut olan imar planları paftalarından, ilgili bilgisayar programları vasıtasıyla veya Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Coğrafi Bilgi Sistemleri Şube Müdürlüğünün internet sayfası vasıtasıyla bu bilgiye ulaşmak mümkündür.

c) Randevu Alınması
Değerleme uzmanı bilgileri toparladıktan sonra taşınmazı gösterecek kişiden randevu alır. Taşınmazı gösterecek kişinin randevu vermemesi ya da iş süresini aşan bir zamana randevu vermesi durumunda operasyon departmanına durumu bildirir. Randevu aşamasında taşınmazı gösterecek kişiye “taşınmazın iç mekânının görüleceği ve fotoğraflarının çekileceği” bilgisi verilecektir. Değerlemesi yapılan taşınmazın iç mekânının görülmemesi ne değerleme uzmanının ne de firmanın inisiyatifindedir. Bu durumda yalnızca talebi yapan firma/banka karar verme yetkisine sahiptir. Değerleme uzmanı taşınmazı gösterecek kişi ile taşınmazda buluşur ve ekspertizini bitirdikten sonra taşınmazdan ayrı çıkar. Çevre analizi ve veri toplama aşamaları taşınmazı gösteren kişi ile yapılmamalıdır.

d) Adres Bilgilerinin Çıkarılması
Değerleme uzmanı, çalışmasında -yanlış yer tespiti gibi- bir uyumsuzluk sezerse belediyede numarataj servisinden taşınmazı gösterecek kişinin vermiş olduğu adres bilgisini araştırır. Doğru adres tespiti ile bu yanlışın önüne geçilir.

3. Değerleme Aşaması

Bu aşamanın büyük bir kısmı sahada yapılır. Taşınmazın yasal durumu incelenir. Taşınmaz ve çevresi incelenir. Çalışma kâğıdı düzenlenerek nihai raporun zemini hazırlanır.

3.1) Tapu Kayıtlarının Araştırılması
Gelişen teknoloji ile Takbis Sistemi üzerinden alınan Takbis Belgesi yardımıyla tapu kayıtlarına ulaşılabilmektedir. Ulaşılamadığı durumlarda ilgili tapu müdürlüğünde tapu kütüğü ya da ilgili memur vasıtasıyla gerekli araştırmalar yapılır.
Bu araştırmalar sonucunda;

  • Değerlemesi yapılan taşınmazın tapusu ile tapu kaydının uyuşup uyuşmadığı, ada, parsel, malik, yüzölçümü ve benzeri değişiklikler olup olmadığı tespit edilir. Farklılık varsa sebepleri tarih ve yevmiye bilgileri ile edinilir.
  • Tapu kayıtları üzerinde yer alan her türlü kısıtlayıcı ya da beyan-şerh ve ipotek gibi unsurlar tespit edilerek bunların temlik kısıtlayıcı olup olmadıkları bilgisi edinilir. Tespit edilen takyidatlar hakkında edinilemeyen bilgi varsa ilgili kurum ve kuruluşlardan detaylı bilgilere ulaşılır.


3.1.1) Kat İrtifaklı/Mülkiyetli Taşınmazların Konumunun Tespit Edilmesi

Taşınmazın bina içindeki konumunun tespiti yalnızca kat irtifakının tescil ettirildiği mimari projede belirlenmiştir. Bu sebeple tapu arşivinde yer alan kat irtifak projelerinin görülmesi şarttır. Bu tespitten sonra taşınmazın yerindeki konumu ile karşılaştırılır. Şayet projedeki yerle mahallindeki yer uyuşmuyorsa sebebi araştırılır. Ya taşınmazı gösteren kişi yanlış yer göstermiştir ya da trampa söz konusudur.

3.2.) Belediye Araştırması
Değerlemenin ikinci adımı taşınmazın yasal durumunun incelenmesidir.

Taşınmaz;
* Mücavir alan sınırları içindeyse ilgili belediyede,
* Mücavir alan sınırları dışındaysa Bayındırlık ve İskân İl Müdürlüklerinde,
* Öngörünüm alanındaysa Boğaziçi İmar Müdürlüğünde,
* Eski eser ya da sit alanındaysa ilgili belediyenin Anıtlar Yüksek Kurulunda,
* Köy yerleşik alanı veya civarındaysa muhtarlıklarda inceleme yapılır.
Belediye incelemesi beş adımda yapılır:

  • İmar durumu sorgulaması
  • İmar arşiv dosyası sorgulaması
  • Numarataj
  • Harita servisi
  • Emlak servisi (gerekli durumda)

Değerlemesi yapılan taşınmazın arsa olduğunu varsayarsak; yapılaşma koşulu değeri etkileyen bir unsur olduğundan arsa üzerine ne kadar kapalı alanlı nasıl bir bina yapılabileceği bilinmelidir. İmar durumu sorgulamasından sonra İmar Arşiv Dosyası incelenir. Bu dosyalar taşınmaz için yapılan resmi yazışmalar, imar durumu, yapı tatil tutanakları, encümen kararları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve proje gibi belgeleri içerir. Bu aşamadan sonra numarataj servisinden ada-parsel ile adres bilgisi temini yapılır.  

3.2.1) İmar Durumu Sorgulaması
Değerleme tarihinde geçerli olan mevcut imar durumu incelenmelidir. İmar Durumunun incelenmesi parselin hangi imar planında kaldığı, yapılaşma koşullarının ne olduğu, terklerinin olup olmadığı gibi ayrıntıları kapsar. Parselin hangi planda olduğu iyi irdelenmelidir. Örneğin 1/5.000 ölçekli nazım imar planları ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları birbirinden farklı olduğundan değerlemede kullanılan kriterler de farklı olacaktır.
Planlar İmar Kanunu’nda aşağıdaki gibi sınıflandırılmıştır:

  • Bölge planları (1/50.000)
  • İmar planları
  • Nazım imar planları          

a1. Çevre Düzeni Planı (1/25.000) – İlgili büyükşehir belediyesi hazırlar (çevre düzeni plan kararları sorgulanır.)
a2. Nazım Plan (1/5.000) – İlgili büyükşehir belediyesi hazırlar (Taşınmaz bu imar planında kalıyorsa onanma tarihi, planın adı ve yoğunluğu sorgulanır.)
b. Uygulama imar planı - ilçe belediyeleri hazırlar (Taşınmaz bu imar planında kalıyorsa planın onanma tarihi, planın adı, nizamı (ayrık-bitişik-ikiz), yapılaşma türü (konut-ticaret-sanayi), TAKS, KAKS/emsal, azami bina yüksekliği, çekme mesafesi, parselin terklerinin olup olmadığı bilgileri sorgulanır.)

3.2.2) İmar Arşiv Sorgulaması
Değerleme uzmanı, imar arşiv dosyasını incelemekle yükümlüdür. Değerlemesi yapılan taşınmazın yasal kısıtlamaları imar arşiv dosyasında bulunur. Parsel üzerine yapılan binanın tüm gerekli evraklarının bir nüshası bu dosyada mevcuttur. Değerleme uzmanını ilgilendiren evraklar aşağıdaki gibidir;

3.2.2.1) İmar Durumu
Değerleme uzmanının imar durum belgesinden edineceği bilgiler;

- İmar planının onaylanma tarihi,
- İmar durum belgesinin alındığı tarih ve numarası,
- Yapılaşma koşullarıdır.

3.2.2.2) Yapı Ruhsatı
3194 Sayılı İmar Kanunu kapsamına göre bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine ruhsat alınmaksızın başlanamaz. Bir binanın inşa edilebilmesi için önce imar durumu alınır, buna istinaden mimari proje çizilir, mimari projeye istinaden de yapı ruhsatı alınır.
Değerleme uzmanı, yapı ruhsatında aşağıdaki bilgileri irdeler:
- Yapı ruhsatının veriliş amacı
- Yapı ruhsatının tarih ve numarası
- Yapının kat sayısı (yol seviyesi altında-yol seviyesi üstünde)
- Yapının yapı sınıfı
- Yapının birimleri ve alanları
- Temel vizesinin olup olmadığı
- Ruhsat süresinin ne zaman dolacağı
- Yapının inşaat sistemi
- Tesisatlar (ısıtma vb.)

Yapı ruhsatı yeni yapı için alınabileceği gibi mevcut bir yapı içinde alınabilir. Mevcut yapıda ruhsata tabi olan değişiklikler yapılmak istendiğinde tadilat ruhsatı alınır. İmar durumuna göre bina hakkı bulunan yapılarda ilave yapı yapabilmek için ilave ruhsatı alınır.

3.2.2.3) Yapı Kullanma İzin Belgesi
Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, ruhsat bilgilerini, inşaatın bitiş tarihini, tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni Birimince düzenlenen belgeye iskân raporu denir.
Değerleme uzmanı, değerlemesini yaptığı mülklerin yapı kullanma izin belgesi olup olmadığını kontrol etmelidir. Yapı kullanma izin belgesi, o mülkün fen ve sağlık yönünden kullanılmasında herhangi bir sakınca olmadığına ve yapının tamamen ruhsat ve eklerine uygun olarak inşa edildiğine dair önemli bir resmi evraktır.

3.2.2.4) İmar Affı ile Alınan Yapı Kullanma İzin Belgesi
İmar Affı Kanunu, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapılar için çıkarılmıştır. İmar affı ile yasallık kazandırıldığından dolayı, değerleme uzmanı bu tür değerlemeler yaparken 2981 sayılı imar affından alınan yapı kullanma izin belgesini ve röleve projesini incelemelidir. İmar affı ile alınan yapı kullanma izin belgesi, yapı kullanma izin belgesi gibi geçerli olup, taşınmazın fen ve sağlık yönünden kullanılmasında sakınca olmadığına dair önemli bir evraktır.

3.2.2.5) Yapı Tatil Tutanağı ve Encümen Kararları
Yapı Tatil Tutanağı: Yapı ruhsatı ve ekleri ile yürürlükteki mevzuata aykırı olduğu tespit edilen inşaatların yapımının durdurulması için düzenlenen tutanaktır.
Değerleme uzmanı yapı tatil tutanaklarında aşağıdaki maddeleri irdeler:

- Tarih ve numarası
- Gerekçesi

Belediye Encümeni: Belediye kanununda belirtilmiş görevleri yerine getiren, özel kanunlarla belediye meclisi tarafından verilen görevleri, belediye meclisi toplu bulunmadığı zaman tetkik eden ve karara bağlayan organdır. Süresi içinde yasal hale getirilmeyen yapıya encümence karar aldırılır. Encümen kararı, yıkım ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesi’ne göre Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunulması hususunu içerir.
Değerleme uzmanı encümen kararlarında aşağıdaki maddeleri irdeler:

- Tarih ve numarası
- Alınan karar

3.3) Mülkün Yerinde İncelenmesi
Değerleme konusu taşınmaz iki aşamada incelenir:

  • Dış inceleme
  • İç inceleme

(Taşınmaz arsa-tarla-bağ-bahçe ise iç inceleme zaten yapılamaz.)

3.3.1) Kat İrtifaklı/Kat Mülkiyetli Taşınmazların Yerinde İncelenmesi
Değerleme uzmanı, dış inceleme yaparken şunlara dikkat eder:

  • Binanın caddeye/sokağa göre konumu,
  • Gürültü, kötü koku, yoğun trafik vb. olumsuzlukların varlığı,
  • Yoğunluk durumu (araç/yaya),
  • Binadaki yapılanmalar (güvenlik, otopark, yangın merdiveni, havuz, sosyal alan, park, peyzaj, vb.),
  • Binanın yapı nizamı,
  • Binanın kat sayısı,
  • Binanın yaşı,
  • Binanın dış cephesi,
  • Binanın giriş yönü ve girişin kaçıncı kattan olduğu.

Değerleme uzmanı, iç inceleme yaparken ise şunlara dikkat eder:

  • Taşınmazın caddeye/sokağa göre cephesi,
  • Taşınmazın bina girişine göre cephesi,
  • Taşınmazın brüt ve net alanı,
  • Taşınmazın zemin döşemeleri,
  • Taşınmazın duvar kaplamaları,
  • Taşınmazın tavan kaplamaları,
  • Taşınmazın ana giriş kapısı, iç kapı ve pencere doğrama malzemeleri,
  • Mutfak dolabı ve tezgahının malzeme bilgisi,
  • Balkon olup olmadığı,
  • Manzara olup olmadığı,


3.3.2) Arsaların Yerinde İncelenmesi
- Arsanın konumu ile kadastro/imar durumunu gösterir belge ile karşılaştırılması
- Arsanın şehir merkezine uzaklığı
Çevre yapılaşması
Yoğunluk durumu (araç-yaya)
- Arsanın caddeye/sokağa göre konumu
- Cephe uzunlukları
Parselin şekli
Parselin eğimi
Yapılaşmaya uygun olup olmadığı
- Altyapı olanakları

3.3.3) Tarla-Bağ-Bahçelerin Yerinde İncelenmesi
- Arazinin konumunun kadastro durumunu gösterir belge ile karşılaştırılması
- Arazinin şehir merkezine uzaklığı
- En yakın yapılaşmaya uzaklığı
- Arazinin caddeye/sokağa göre konumu
- Arazide mahsul olup olmadığı
- Arazide ağaç olup olmadığı
- Sulama imkânı
Çevre yapılaşması
- Cephe uzunlukları
Arazinin şekli
Arazinin eğimi
- Altyapı olanakları

3.3.4) Akaryakıt İstasyonlarının Yerinde İncelenmesi
- Bölgenin nüfus yoğunluğu (nüfus/araç)
- Yol güzergâhındaki araç yoğunluğu
- Aynı güzergâhtaki istasyon sayısı ve uzaklıkları
- İstasyonun yola cephesi

- İstasyonda yer alan mevcut binalar ve teknik özellikleri
- İstasyondaki faaliyetler/gelir getiren kalemler (market, oto yıkama, servis)
- İstasyona ait muhasebe kayıtları
- Günlük-aylık-yıllık satış verileri
- İstasyondaki mevcut tankların kapasitesi
- İstasyondaki kanopilerin özellikleri
- İstasyondaki pompa sayısı (marka/yaş)
- İstasyon lisansları

3.3.5) Fabrikaların Yerinde İncelenmesi
- Fabrikanın konumu (sanayi-OSB-serbest bölge)
- Çevresindeki doluluk oranı
- Faaliyet konusu
- Arsa üzerindeki diğer yapılanmalar
- Binaların yapı sınıfı
- Teknik sistemler (jeneratör, ısıtma, soğutma, yangın)
- Yapılanmaların brüt ve net alanı
- Fabrika içindeki birimler
- Zemin ve duvar kaplamaları
- Yıpranma durumu

3.4) Çevre Analizi ve Veri Toplama
Değerleme sürecinin bir diğer aşaması da değerleme konusu taşınmazın yakın çevresinin konumu, özellikleri ve çevresidir. Bu incelemede değerlemesi yapılan taşınmaza emsal oluşturacak taşınmazlar araştırılır.                

3.4.1) Çevre Analizi
Çevre analizinde aşağıdaki hususlar incelenir:

  • Gayrimenkulün çevresindeki yapılaşma ve gayrimenkulün çevre yapılaşmasına uygun olup olmadığı
  • Ana arterlere yakınlığı, merkezi konumda olup olmadığı, civardaki sosyal alanların yeterliliği (okul, alışveriş merkezi vb.)
  • Çevresindeki mülklerin doluluk oranları
  • Çevresinin gelişmişlik derecesi
  • Çevresinin sosyo-ekonomik yapısı
  • Mülke ulaşılabilirlik durumları


3.4.2) Veri Toplama

Değerlemenin en önemli ayaklarından biri de çevre analizi sürecindeki veri toplama aşamasıdır. Taşınmazın niteliğine uygun bir veya daha çok değerleme yöntemi seçilir. Söz konusu taşınmaza baz alınabilecek konumdaki çalışma alanı da belirlenir. Veriler toplanırken taşınmazla yapılacak karşılaştırma kriterleri belirlenmelidir. Çevrede emsal olabilecek taşınmaz yoksa veri toplama alanı genişletilir.

Veri toplarken sorulacak bilgiler şunlardır:

  • Kaynak (bilgi alınan kişi-telefonu)
  • Emsal alınan taşınmazın (cadde/sokak bilgisi, bina numarası, katı, brüt alanı, oda sayısı, yapılı-yapısız olması, manzara durumu, pazarlık payı)


3.5) Çalışma Kâğıtlarının Derlenmesi ve Raporun Hazırlanması

Rapor yazım aşamasına geçilmeden önce çalışma kâğıtları ve resmi evraklar karşılaştırılarak doğruluğu sağlanır. Değerlemesi yapılan taşınmazın yasal belgeleri ve mevcut durum karşılaştırılması yapılarak nihai değer belirlenip rapor yazılır ve sonuçlandırılır.

4. Değerleme Sonrası Aşama

Değerleme uzmanı sonuçlandırılmış değerleme raporunu, çalışma kâğıtları, ilgili evrakları ve masraf belgeleriyle birlikte kontrol ve operasyon birimine iletir. Firma raporun sonuçlanması ve onayından sonra bu belgeleri kanunun öngördüğü biçim, şekil ve zaman hususlarına dikkat ederek arşivinde saklar. Rapor, talepte bulunan firma/kurum/banka ya da şahsa, değerleme hizmet sözleşmesine uygun bir biçimde iletilmelidir.